1. 2019廣州年會專題 >>正文

          2019!共同促進房地産與門窗幕牆企業合作共贏

          來源:中國幕牆網收集整理     作者:黃圻    日期:2019-3-11    頁面功能 【字體:大 中 小】【打印】【評論
            改革開放40年,中國經濟發生了令世界爲之矚目的驚人變化,中國房地産行業的發展在整個改革開放進程中特別是對國民經濟GPD的貢獻中起到了至關重要的作用。改革開放初期,拉動內需,改善老百姓的住房條件,提高人民生活質量,這是中國政府爲老百姓做的最貼合實際的工作之一。

            改革開放40年,中國經濟發生了令世界爲之矚目的驚人變化,中國房地産行業的發展在整個改革開放進程中特別是對國民經濟GPD的貢獻中起到了至關重要的作用。改革開放初期,拉動內需,改善老百姓的住房條件,提高人民生活質量,這是中國政府爲老百姓做的最貼合實際的工作之一。

            新技術、新産品、新趨勢!房地産與門窗幕牆行業的路在何方……中國幕牆網ALwindoor.com解讀行業熱點系列報道,本期特邀嘉賓——中國房地産與門窗幕牆産業聯盟秘書長/中國建築金屬結構協會副秘書長黃圻先生,爲您展望行業的2019!

            2018年是我國改革開放40周年,是決勝全面建設小康社會、實施“十三五”規劃,承上啓下的關鍵一年。我國深化供給側結構性改革,目的是要推進中國制造向中國創造轉變,中國速度向中國質量轉變,制造大國向制造強國轉變。進入2019,中國的國民經濟在經曆40年的高速發展後逐步轉入較平穩的發展階段,國家陸續提出了供給側結構性改革、宏觀調控、穩發展、穩健的貨幣的政策等一系列政治經濟改革政策。同時,我國的房地産業在經曆過國內超高速發展時期後,逐步在國家經濟建設的發展中進入了較爲平穩的時期,房地産業經濟指數趨于平緩上升,國內房地産業的發展已經由當初的普通需求性住房,逐漸出現精裝修、個性化配置等需求及配套建設,這對我國建築門窗幕牆行業而言,無疑是一次迎合房地産業發展及市場變革的契機。

          中國房地産與門窗幕牆産業合作聯盟秘書長、

          中國建築金屬結構協會副秘書長 黃圻先生

            一、我國經濟發展與房地産業息息相關

            中國特色社會主義進入了新時期,黨的十九大提出“當前我國社會主要矛盾,已經轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。我國供給側結構性改革已經進入攻堅階段,堅持新發展理念,堅持穩中求進經濟發展總基調。黨的十九大提出要實現第一個百年奮鬥目標,到2020年全面建成小康社會,實現中華民族偉大複興的中國夢。

            以經濟建設爲中心,全面建設小康社會,離不開房地産行業的健康發展。改革開放以來房地産始終是推動我國經濟發展的主要引擎,房地産既是國民經濟的發展動力,也是尋常百姓日居家生活的必需。隨著科技發展和社會進步,綠色節能産品,環保材料、舒適家居,早已成爲人民日益增長的美好生活的基本需要。

            打造城市生態建設,發展綠色建築,推進住宅産業化,選擇和使用優質房屋建築配套産品是創造優質建築,打造百年住宅基本要,門窗始終在整個建築節能中扮演著十分重要的角色。多年來我國建築業發展粗曠,能耗浪費嚴重。建築能耗占社會總能耗的1/3,而門窗的能耗又占到整個建築能耗50%左右。取代傳統建築生産方式,加快推進我國住宅産業標准化、裝配化,推廣可循環利用産品,使用優質建築門窗,是今後房地産行業不可或缺的重要因素。

            二、今年我國房地産發展趨勢

            2018年國家經濟繼續堅持穩中求進的發展目標,黨中央、國務院堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”基本方針,繼續實施穩健的貨幣政策,房地産政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續積極抑制非理性需求,另一方面重點調整中長期供給結構。進入2018年各地的房地産調手段不斷價碼,控政策不斷出台,據不完全統計今年上半年各地新發布的房地産調控政策已經有200多個,無疑給房地産的銷售到來了無形的約束。

            根據克爾瑞公司發布2018年1-6月房地産企業TOP100銷售排行榜顯示,今年上半年我國的房地産企業銷售喜獲豐收。2018年上半年,TOP100房地産企業實現銷售額46848億元,同比增長38%,連續三個月反彈,6月單月同比增長50%。其中,碧桂園銷售金額突破4000億元。恒大、萬科地産銷售金額突破3000億元。保利地産、融創、綠地控股銷售額突破1500億元。盡管調控政策趨緊,但上半年國內房地産需求依然十分強勁。

            房地産企業高速發展的同時也應該看到房地産企業的集中度持續提升,階層固化態勢顯現。企業體現了強者愈強,碧桂園、恒大、萬科前三企業表現不俗,同比增長約27%,真正實現了規模與速度並存的真谛;在TOP21-30企業裏業績提升最爲迅速,同比增速超50%,顯現出中型房地産企業在中小樓盤和區域性的優勢。

            從2018年上半年房地産企業銷售額分析,發行房地産企業越加呈現出:“強者愈強”的事態,隨著經濟機構的調整房地産集中度越來越大,階梯差距不斷向上轉移。上半年銷售超過1000億的企業已經成爲一道新的鴻溝。截止2018年上半年,超過1000億以上房企7家,500億以上房企25家,400億企業超過33家,預計全年千億房企數量將達到30家以上。

            今年國家也對當前房地産市場發出警告,指出目前三四線城市出現樓市、土地出現雙升溫現象,這種苗頭地方政府應予以重視增強預期管控,加強調整,謹防出現新的房地産風險。同時今年的房産業仍然資金吃緊,企業融資渠道困難,資金緊張,企業都把回款作爲企業考核第一任務,回款率達到13%是企業的基本融資成本。

            進入2018年全國都發起了“人才”引進制度,北京人力資源社保局將出台關于人才引進的“綠色通道”政策;青島深化戶籍制度改革,以合法穩定住所(含租賃)或合法穩定就業爲基本落戶條件,全面放開城鎮落戶限制,加快取消購房面積、就業年限、投資納稅、積分制等落戶條件;天津市,在津就業並連續繳納社會保險一年以上,連續居住半年以上並合法取得居住證,本人或直系親屬無名下合法産權住房的,可在其長期租賃房屋所在地社區落集體戶口。沈陽市的政策更爲奇葩,就連中專畢業也歸爲人才引進戰略,這也說明近幾年東三省有用人才流失嚴重,技術性人才奇缺。所有這些人才引進制度都對拉動區域經濟,拉動房地産保障房、租賃性住房起到促進作用。

            三、門窗幕牆行業與房地産業緊密相連

            自2016年以後至今,國家對房地産的調控是越來越加嚴格,從信貸、稅收、土地、限購、限售等各個方面都進行限制和調控,但是房地産漲價的勢頭還在擴大今年三四線城市價格破萬已成事實。

            房地産一系列調控政策的影響對整個産業鏈來說可謂是“牽一發,動全身”,在國家宏觀調控和供給側改革推進過程中,房地産市場逐漸步入“連動階段”,隨之而來的是下遊産業不同程度的波動,從今年我國鋁合金門、幕牆企業整體看較去年産值利潤都有較大幅度下降,特別是企業利潤下降嚴重。

            1、當前門窗行業幾個方面的問題:

            第一個是原材料價格上漲,自2017年以來,除鋁錠價格相對穩定外,各種原材料全面漲價,網上流傳原材料漲價的新編《黃河大唱》,煤炭、生鐵、銅、鋅、錫、橡膠、玻璃、PVC、運輸、包裝全面漲價,有些材料上漲的幅度高達80%,甚至有些材料,如:有機硅原料DMC,你花錢加價還買不到貨。有些企業私下串聯,達成價格聯盟協議,違背了國家反壟斷法的規定,行業協會更不能牽頭組織企業結成價格聯盟。

            第二,當前房地産調控,銷售價格受控,樓宇選擇門窗實際是在低價位選用。改革開放以來,我國的門窗幕牆産品選用始終是在低價位徘徊,始終跳不開這個圈子。不管國家實施什麽辦法,生産許可證,設企業資質,制定定額,提高産品標准,推廣建築節能指標,制定強制節能規定,推行門窗節能標識,我國房地産的門窗實際應用品質始終上不去,始終還是低價。

            從去年廈門、珠海等地區幾次台風過後的行業質量調查,門窗出現的質量問題遠遠大于幕牆工程,廈門有些樓盤甚至出現多個樓盤整窗墜落,明顯是施工問題。因此門窗的工程質量問題要遠遠大于幕牆工程。

            國家提出供計策改革,過去我國計劃經濟是從供給方出發,現在是市場經濟,商品要從需求方出發,全面滿足需求方的要求。聽起來似乎很有道理,但是我國房地産行業並不認同,中國多數是公寓樓,地是國家的,個人購買的房屋僅僅的小業主,購買者沒有更多的選擇權利,何況政府有明確規定,房屋的結構、外立面不得變更,給你什麽窗你就用什麽窗。

            現在的房地産開發商恰恰是需要價廉而物美的,房價天天在升值,再貴的房也賣得出去,真正使用高品質門窗的樓盤還是少數。供給側改革中的門窗行業卻有些步履艱難。

            2、大環境降溫 門窗幕牆尋求“逆生長”

            如今的建築領域中,大型幕牆主要應用于功能化、設計化的公用建築,門窗大部分用于居住建築。近年來,全球幕牆工程正逐漸減少,英國、德國、日本等發達國家新建建築減少是一部分原因,中東石油問題導致幕牆加工減少,國內北上廣深一線城市的大型幕牆項目這兩年也是明顯縮減。

            而過去的一年,可以說是門窗行業最爲艱難的一年。一方面,房地産壓縮到局部發展,國家到地方性的政策頻出,門窗占有位置降低,房地産市場影響門窗市場,部分市場趨向飽和,門窗産品銷量難以增長;另一方面原材料價格不斷飙升,讓衆多中小門窗企業的生存受到嚴重威脅。總體來說,目前門窗幕牆市場嚴峻,資金鏈比較緊張。

            3、市場轉型期 政策推動實踐“多元化”

            在經濟快速發展條件下,企業面臨挑戰,在技術層面上,國家提倡建築節能,北京、上海率先執行75%節能指標。鋁合金、塑料門窗、幕牆等全國、地方相關標准也在做相應調整發布,同時,門窗企業積極響應國家號召,建築節能門窗産品層出不窮,設計和功能不斷升級更新。

            近日,上海發布《民用建築外窗應用技術規程》意見征求,節能附框(詞條“附框”由行業大百科提供)成爲門窗安裝設計重要部件。由此可看出,各地在響應國家節能號召時根據地區特點和需求進行更實用深化的要求,這有利于地區性産品的提高。據了解,住建部近期也在針對提高建築門窗節能標准制定新的規範。

            此外國家大力推廣專配式建築,2016年2月6日中共中央 國務院《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》(中發〔2016〕6號)已明確提出“加大政策支持力度,力爭用10年左右時間,使裝配式建築占新建建築的比例達到30%”。住建部發布國家標准《裝配式木結構建築技術標准》、《裝配式鋼結構(詞條“鋼結構”由行業大百科提供)建築技術標准》和《裝配式混凝土建築技術標准》,三個規範都不同程度涉及建築外裝飾的具體要求,其中包括門窗幕牆。

            根據統計,建築質量問題被投訴最多的是建築門窗,而建築門窗中,漏水問題提到最多,這表明門窗既有做的問題,又有安裝的問題。早些年的工程施工由于土建尺寸不規範,安裝困難,量身定做造成質量和安裝問題很普遍,如果推裝配式的話,建築施工達到模數化,洞口尺寸標准,門窗在工廠進行安裝,更容易進行標准化、合格化生産。但是與此同時,這會增加施工技術工人的難度,引發生産合作管理方面等問題,這需要門窗行業在實踐中提高行政管理能力。

            4、回歸居住性 行業倒逼工程“趨精品”

            去年,恒大、萬科、碧桂園創5400億銷售新高,百強房企占全年銷售額比例近50%,而比較尴尬的是樓盤中普通門窗占很大比例。

            近幾年,中國房價不斷攀升,但門窗應用能力有所欠缺,雖然略有改變,但是還有待提高。中國的門窗企業實質上生産好的門窗、貴的門窗,具備很好的研發能力,但是中國宏觀經濟及房地産調控,從價格體系等方面來說限制了高品質的應用,由于地價、人工費用高,門窗預算價格被壓低。

            除此之外,與高房價相反的是近兩年商業、住宅建築總量減少,這意味著幕牆、門窗工程量減少。從一線城市看來,例如,北京現有幕牆工程與前幾年“瘋狂市場”相距甚遠,進入人們視野的大型幕牆工程規劃僅有:北京第二國際機場、中國尊(詞條“中國尊”由行業大百科提供)、北京副中心。隨著民用建築的減少,門窗市場也面臨著一些困境,因而一些企業轉戰到二手房門窗改造。

            5、綠色産品是新的發展方向

            綠色、環保、生態建設,這些名詞都是近些年來最時髦的名詞,我們建築行業也推出了,綠色建築、綠色建材,最近又要推出綠色産品。

            綠色建材,又稱生態建材、環保建材和健康建材,指健康型、環保型、安全型的建築材料(詞條“建築材料”由行業大百科提供),在國際上也稱爲"健康建材"或"環保建材",綠色建材不是指單獨的建材産品,而是對建材"健康、環保、安全"品性的評價。其中包括:綠色合格標志、評價方法、綠色認證。其中門窗産品已經列入序列,標准在編制中。

            爲了響應國務院大力推進生態文明建設意見,積極發展生態綠色産業,進一步推進我國綠色建材評價工作,根據《中國工程建設標准化協會2017年第三批産品標准試點項目計劃》建標協字[2017]034號,由住房和城鄉建設部科技與産業化發展中心牽頭的100項綠色建材産品認證標准編制工作已經啓動。其中《綠色建材評價標准-建築門窗及配件》《綠色建材評價標准-建築幕牆》兩項團體標准已經組織編寫工作,綠色評價標准涉及建築門窗、幕牆及相關配套材料,涉及:型材(詞條“型材”由行業大百科提供)、玻璃、物件配件、密封材料、密封膠等産品。即將開始建設的雄安新區建設,也計劃對新建建築全面推廣使用環保節能的綠色産品,園區計劃綠色産品的應用占有率達到99%,這個提議對今後我國的重點工程和重大工程使用綠色建材産品有十分重要的引領作用。

            綠色建築,指建築對環境無害,能充分利用環境自然資源,並且在不破壞環境基本生態平衡條件下建造的一種建築,稱爲可持續發展建築、生態建築(詞條“生態建築”由行業大百科提供)、回歸大自然建築、節能環保建築。綠色建築評價體系共有六類指標,由高到低劃分爲三星、二星和一星。

            綠色産品,始創于1990年國家對綠色食品認證,其基本宗旨是提高食品質量安全水平。這次國家技術監督局剛剛推出以百姓最終産品爲定位綠色認證産品,要求産品及産品的生産全過程要具有綠色、環保要求,産品有使用年限的要求。門窗産品也在列入産品序列中。

            四、促進門窗幕牆行業與房地産業的合作共贏

            現有的居民住宅和人民美好生活需求尚有一定的差距。制造業發展緩慢,産品質量不盡人意,門窗産品壽命周期短。黨的十九大明確指出: 當前我國社會的主要矛盾已經轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地産行業需要新型門窗幕牆産品,房地産行業需要綠色、節能、環保的門窗産品。

            隨著市場緊縮,其實房地産開發商、材料供應商壓力都很大,雙方也在尋求一個新的平衡點。雖然中國的門窗企業很多,但嚴格來說沒有壟斷性或者市場占有率高的門窗品牌企業,開發商想要品質高、價格合適的門窗,尋求的渠道也受到限制。這是市場的一個供需矛盾,當然這個問題的解決是一個漫長的過程。

            進一步推進我國住宅産業化進程,打造百年住宅,我國房地産企業與門窗及配套企業積極配合,建立房地産需求信息渠道,充分調動門窗企業新産品新技術研發積極性,加快房地産采購供應鏈循環,讓更多的綠色節能門窗産品進入百姓家庭,促進我國房地産健康發展。只有行業間合作才能更好地發揮行業協作優勢,依據供求所需,合理調動産業階梯配置,滿足不同需求、不同檔次、不同品味的需求。

            中國還是發展中國家,人口衆多,能源資源相對匮乏,建築業資源與能源消耗嚴重,能耗巨大。改變我國傳統建築行業機制,提高産品制造業水平,降低能耗,大力推廣新型建築節能門窗産品,是我國房地産行業和建築門窗行業的共同夙願。每年我國新建建築20億平方米,建築門窗用量約五億平方米,再加上既有建築改造和居民二手房裝修,每年的門窗改造使用量也是十分巨大的,我國既有建築總量已經達到650萬平方米,很多還是上個世紀60-70年代的老建築,這些建築大多的不節能甚至是嚴重耗能的建築,早年建築的設計與節能水平都很低,建築節能改造,建築門窗改造的任務還是很重的。近些年,二手房交易已經成爲居民住宅交易的主體,大部分二手房交易後都需要二次裝修以及門窗的更新改造,因此二手房交易對建築門窗來說也是一塊不可忽視的市場。

            面對整個緊張的大市場,各大門窗企業也在積極應對,希望以現有資金水平,認知程度,品牌提升推動市場,讓市場看見好的開發商,好的住房,好的門窗。在城市的宜居向住房的宜居觀念轉變,在市場推動下,我們相信門窗行業也會往精品方向發展。

          2019年中國房地産與門窗幕牆産業合作聯盟年度會議現場

            結束語

            全面促進房地産與門窗企業合作,優先推廣使符合國家建築節能要求的門窗産品。發揮互聯網+産業的作用,全面推動房地産和門窗上下遊産業鏈的緊密協作。逐步建立門窗産品信譽制度,樹立國家品牌,推廣優質産品,在房地産行業推廣名牌産品和優質産品。同時配合國家開展綠色産品認證,大力發展裝配式建築,全面提高建築門窗産品標准,生産綠色環保的優質産品,滿足人民日益增長的美好生活需要。

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